家を元手に介護費用をお考えの方、
実家を売却して親と同居を始める方へ
不動産活用は「元気なうちに」「売れるうちに」！
認知症ケースの不動産問題！
40代・50代・60代の子世代が今やるべきこと！
AMSの不動産活用（住居・土地、山や田畑など／日本全国対応）
※不動産の状況また一部の地域によってご対応できない場合もございます。お気軽にお問い合わせください。
4人に1人が認知症の時代に突入
厚生労働省の調べでは、高齢者の約４人に１人は認知症または「MCI」と呼ばれる軽度認知障害（2012年時点）、約７人に１人は認知症（2018年時点）と言われています。認知症になると、不動産の売却や不動産を担保とする借り入れは難しくなります。「家を元手に介護や施設の費用を捻出するから、不動産があれば老後は安心！」なんてお考えの高齢者の方も少なくないと思いますが、いざ必要な時にその家はどうすることもできず、結局、ご希望される施設に入れなかったり、子世帯が捻出したりするケースも増えています。
今や他人事ではない認知症問題。元気なうちに、ぜひ所有不動産をどのようにすべきか話し合っておきましょう。 高齢の親はいろいろ調べたくてもその術がなかったり、大変そうだからとつい後回しにしてしまうこともあり、子世帯のサポートが頼りの場合もあります。 「親の不動産、今売却したらいくらになる？」「売らずに担保にしたら、いくら借りられる？」 まずはお気軽に無料査定をご依頼ください。
認知症の不動産活用《売却・担保ローン》の現状とは？
認知症になるとなぜ家の売却ができなくなるのでしょうか？
売買契約は、売主が「不動産を売却すること」を理解できる状態でないと締結することができません。 それは、お年寄りなどが認知症による判断能力のない状態で、悪徳商法の不利な契約をしてしまうことのないように守られているからなのです。
しかし、悪徳ではない通常の契約であっても、不動産売買のような重要度の高いものは判断能力のない方の契約を制限しているため、今、家が売れずに困っている方が多いという現状になっているのです。
子供と云えども親名義の不動産を勝手には売却できません
家の名義人（=親）が認知症になると、「判断能力」がないとみなされて、家を売ることはできません。そして、 子供が代理で親名義の不動産を売却することは認められていないのです。
成年後見制度で親に代わって子が売却できると聞いたけど…?
成年後見制度は、認知症などで判断能力が十分でない方を法律的に支援する制度です。成年後見制度を利用すれば、財産管理や介護施設入居の契約などを行えるようになります。
成年後見人が子や親族であれば、手間や時間はかかりますが、名義人(=親)の代理で家を売却することができます。 しかし、成年後見人の選出は家庭裁判所が行うため、子や親族、または知り合いの司法書士などを推薦したとしても、希望通りになるとは限りません。
2017年の厚生労働省の調べでは、親族が成年後見人等に選任されたケースは全体の約1/4、残りの約3/4は家庭裁判所の選ぶ専門職（弁護士や司法書士）が選任されています。
また、名義人の財産が多い場合は、子が成年後見人になった上で、弁護士などの専門職が「後見監督人」として付く場合もあります。 専門職が成年後見人になった場合は、管理財産の額によって毎年約30～70万円の報酬が、名義人が亡くなるまで発生し続けるという費用面の大きな負担が伴います。
成年後見人制度に代わる仕組み「家族信託」とは
家族信託とは、信頼できる家族に財産管理を任せることで、事前に決めた内容であれば、信託された家族が、不動産の管理や売却なども行うことができます。
家族信託は成年後見人制度よりも柔軟な財産管理ができますが、万能な制度ではありません。扱えない不動産があったり、税務申告の手間もかかります。
また、信託した財産であってもいずれ相続の際には相続税がかかり、成年後見人制度よりも初期費用が高額である場合も多いため、費用面のメリットが高いわけではありません。
日本中で深刻な空き家問題！
高齢化が進む日本。空き家問題は、今重大な社会問題になっています。台風や大雪による倒壊の危険性、景観の悪化の原因、放火や犯罪の温床になる可能性など、老朽化した空き家に悩む地域の人の声も多く聞きます。脱走犯が地方あの空き家に潜んでいたケースも記憶に新しいことでしょう。
空き家にも固定資産はかかります。また、放置し続けたままだと、いずれ多額の税金がかかるリスクもあります。 「とりあえず引っ越し」をした場合も、空き家のまま放置することがないよう、家族でしっかり考えていきたいですね！
税務対策もご相談ください！AMSは柔軟性をもって対応します
不動産の売却時の税金はどうなるのか、それに加えて贈与や相続がからむとどうなるのか、どのようなケースが税制上一番有利になるかなど、さまざまな疑問が出てくると思います。
- 高齢の親の家を親名義のまま売却し、介護費用などを捻出するケース
- 一旦子どもに譲渡して、子どもの名義で売却するケース
など、当社では個々のケースにおいて税理士に相談しながら進めていくことができます。 ぜひ、ご希望やご家庭のご事情などをお気軽にご相談ください。当社は柔軟性をもって、お客様にとってより良い方法をご提案致します。
気をつけて！家を売る際の税制優遇には期限があります！
不動産を売却した時に受けられる代表的な特例「「3,000万円特別控除」とは
不動産を売却した利益のことを「譲渡所得」といいます。マイホームを売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税対象から除外することができます。つまり、住んでいた家を売った時に、購入時より高く売れた場合も3,000万円までは税金がかからないということです。
メリットの大きい特例ですので、適用条件等確認して、ぜひ適用を受けたいものです。 尚、マイホームならば空き家も対象になりますが、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
2,500万円まで贈与税がかからない特例「相続時精算課税制度」とは
60歳以上の父母（祖父母）から、20歳以上の子（孫）へ贈与をする場合、2,500万円までなら贈与税が非課税になるという制度です。しかし、贈与した側が死亡して相続が発生した場合には、この制度を利用して贈与した金額を加算して相続税を計算します。
その名の通り、「相続時」に「精算」し「課税」するという制度で、税金の先送りであり、節税対策にはなりませんが、ケースによっては有効な制度にもなりますので、しっかりアドバイスさせていただきます。